建築・BIM

お2人ともこの業界は長いそうですね？

齊藤氏

分譲住宅の企画営業はもちろん、土地仕入れまで含めて幅広い営業の仕事を中心に15年の経験があります。その後独立し、2015年11月にインベイックス(株)を設立しました。

須﨑氏

私の方は15年ほどのキャリアです。スタートは建築設計でしたが、営業が好きだったので兼務しながら4年務め、2007年にSCaD(株)を設立。設計事務所として活動し始めました。斎藤社長とはこの創業当初からのお付合いで、2人で協力して蓄積してきたノウハウが「宅地分譲シミュレーション」のベースにあります。

その開発背景にある思いはどのようなものですか

須﨑氏

一般に不動産会社は企画やデザインにあまりパワーを割きませんが、齊藤社長は早くから「顧客の求める住宅づくり」を重視し、他社差別化の柱としていました。齊藤社長が間取りを考え、それを元に私がデザインする形で協力していたんです。もちろんお互い忙しいので、いかに効率よく質の高い企画を作り、確認申請まで持っていくか、いつも2人で考えていました。

齊藤氏

建売り住宅はデザイン面に不満が出がちですが、デザイナーを入れると設計費が高騰し時間もかかります。安価でデザイン性の高い建売り住宅を造るのは、なかなか難しいんですよ。そこで2人で工夫していったんですが、そのとき問題となったのが「間取り」や「宅地割り」だったのです。

間取りと宅地割りの何が問題なのですか

齊藤氏

土地の宅地割は一般的に測量会社が行います。さすがに測量会社も住宅のプロではないため、なかなかプランニングまで考えて分割することはできません。変形した土地でも単純に1辺を基辺に平行線・垂線で分割してしまうので、出来の良くない宅地割りが生まれます。それでも時間や手間を割く余裕がないのでそのまま流されてしまうし、プランを入れる設計者も「こう直した方がいい」と提案する余裕がない。いったんできてしまうと、悪い宅地割りでも変更し難いんですね。

須﨑氏

まぁ時間のないなか「これにプランを入れろ」と言われれば、設計者は与えられた宅地割りで最善を尽くすしかありませんからね。他社の仕事では、私も「宅地割りを変えればもっと良くなるのに！」と不満を感じることもしばしばでした。

それで問題なかったのでしょうか

齊藤氏

需要がある土地なら、どんなプランでも価格を下げればある程度売れてしまうのです。特に景気が良い頃は企画など重視されませんでしたが、今後さらに少子化が進み需要が冷えこむと、そんなやり方は通用しません。他社差別化を進め競争力を高めなければならず、それには消費者の立場で良い住まいを考える必要があります。さもなければ生き残っていくのは難しいでしょう。

須﨑氏

良い住まいを作るには、まず土地に合わせてプランを考えそのプランに基づいて宅地割りするという風に、流れそのものを変えていく必要があるわけです。だから「宅地分譲シミュレーション」が必要なんですよ。

「宅地分譲シミュレーション」とはどのようなソフトなのでしょうか

齊藤氏

一言でいえば、企画に合った思い通りの宅地割りが、規制をクリアしながらきわめてスピーディに行えるのです。前述した従来の測量会社の宅地割だと、変形の土地の場合、変な形ができたり１つだけ大きくなったり、良い宅地割りにならないことがしばしばです。そうでなくても手間と時間がかかってしまいますが、このツールを使えばそれがありません。

須﨑氏

加えて、その宅地割りした所に建てる建物のボリュームゾーンも即座に分かります。これも非常に便利な機能ですよね。

齊藤氏

ええ、画期的ですね。宅地割りしてから間取りを入れてボリュームを出して……という労力がいらないし、何平米の建物が建つとこの時点で分れば、すでに必要なコストや販売価格など事業計画に関わる数字まで瞬時に計算できます。土地仕入れの圧倒的なアドバンテージとなります。

普通はもっと時間がかかるのですか

齊藤氏

通常のやり方では、1日かけて宅地割りした上で計画の建物が載るか間取りも描き、「これならいける！」となるまで早くて3～4日はかかるでしょう。それが瞬時に分るのですから圧倒的です。特に土地の買い付けでは、割安な案件や“顔の良い”案件はスピードが勝負。このツールを使えば即座に事業計画まで計算して買い付けられるのですから、安全に、しかも圧倒的にスピーディなアクションが可能です。

須﨑氏

買った後になって「思っていた間取りが入らなかった！」なんて事態も防げますよね。だから良い土地を素早く買えなかったがために計画通りの家が建てられず、売れなくて安売りせざるを得ない、という失敗はなくなります。

このツールを誰に使ってほしいですか

齊藤氏

不動産の知識があって企画ができる人なら誰でも任せられますが、できれば現場の営業マン、特に仕入れをしている人に使ってほしいですね。また、若い営業にとっては、仕入れ時に必要な建築知識を学ぶ上でも効果的だと思います。この業界では、現場の営業に任せて土地を買わせています。これを導入することで人材が育ち、仕入れの失敗が減るのですから、経営者にとってはリスクヘッジにも繋がるでしょう。

人材教育まで手が回らない不動産会社も多いようですが？

齊藤氏

そうですね。ただ、不動産業は個人の力に委ねられる部分が非常に大きいので、その人が脱けたら倒れてしまったとか、売上が落ち込んだという話が非常に多いんです。だからこそこのソフトできちんと社員を育成し、また、その機能を生かして人材不足をカバーすることで、息の長い企業になっていけるのではないでしょうか。

お2人は監修として何度も開発現場を訪問されたとか

須﨑氏

ええ、月1回程度のペースで開発現場を訪ね、いろいろ意見も出してきました。最初は求めた機能ができなかったりして大変だったんですが、訪問するごとにどんどん良くなり、われわれの要望も確実に実現されていきました。開発期間の後半は毎回2人で「今日も凄かったね！」と「あれもできていたね！」と感嘆していました。

齊藤氏

とにかく以前、私が「こういうソフトがあったら理想的だ」と思っていた通りの仕上りです。今後は測量会社が建物のことを考えて宅地割りすることも、設計事務所や不動産会社もみずから宅地割りすることも可能でしょう。いわば業種の境界がボーダレスになるわけで。もしかしたら、そこに新しいビジネスモデルが生まれるのかもしれません。

須﨑氏

とにかく、このソフトにはまだまだ進化の余地があると思いますね。

齊藤氏

その通り、まだまだ進化しますね。福井コンピュータとも長いお付合いになりそうです（笑）。